Bach Inc. · Santa Catarina, Brasil · IPS Dubai 2026
A Bach Inc. desenvolve empreendimentos no litoral norte de Santa Catarina. Apresentamos duas frentes distintas: o Breeze Towers, em comercialização em Porto Belo, e um pipeline multifamily de sete projetos concebidos para renda de locação.
Portfólio de 8 empreendimentos · 1.254 unidades · VGV R$ 1,2835 bilhão.
Oportunidades
Em comercialização · 35,1% vendido
Pipeline · pré-lançamento
Sul do Brasil
No litoral norte de Santa Catarina, Itapema e Balneário Camboriú estão entre os mercados residenciais de maior valor médio do Brasil. Porto Belo, localizada ao lado de Itapema e próxima a Balneário Camboriú, passa a ganhar escala dentro desse mesmo eixo regional.
Balneário Camboriú
Mercado residencial consolidado
Itapema
Entre os maiores valores médios residenciais do país
Porto Belo
Novo eixo de crescimento imobiliário
Benchmark regional
Itapema
R$ 15.327/m²
Valor médio residencial.
Balneário Camboriú
R$ 15.228/m²
Valor médio residencial.
Os dois mercados ajudam a dimensionar o patamar residencial do eixo regional em que Porto Belo está inserida.
Fonte: Índice FipeZAP / DataZAP · Junho de 2026
R$ 10,2 bilhões
VGV do mercado imobiliário de Porto Belo em 2024.
10.912
unidades lançadas
9.107
unidades comercializadas
Das 10.912 unidades lançadas no período, 9.107 foram comercializadas.
Fonte: ABRAINC · 2024
+72,2%
O crescimento populacional amplia a demanda estrutural por moradia, serviços e infraestrutura.
Fonte: IBGE · Censo 2022
70 MIL+
O fluxo turístico amplia a circulação de visitantes na cidade e o contexto para locações de curta temporada.
Fonte: ANTAQ / Governo de Porto Belo
Uma pesquisa regional realizada pela Datastore em conjunto com a Bach ajuda a dimensionar o público potencial para imóveis destinados à locação.
432.877 habitantes
Itapema + Balneário Camboriú + Porto Belo + Tijucas + Camboriú
34%
possuem renda familiar acima de R$ 10.000
50.751 famílias
estimativa considerando tamanho médio familiar de 2,9 pessoas
37%
declararam interesse em alugar imóvel nos próximos 24 meses
18.778 famílias
Público-alvo regional estimado pela pesquisa
Resultado derivado da população regional, faixa de renda e intenção declarada de locação nos próximos 24 meses.
Fonte: Pesquisa Datastore + Bach · 2024/2025
R$ 12 bilhões
Projetos dessa escala contribuem para mudanças na infraestrutura, ocupação urbana e dinâmica imobiliária da cidade.
Fonte: Masterplan Porto Belo / VivaPark · 2025/2026
Breeze Towers
Em Porto Belo, o Breeze Towers reúne diferentes tipologias, mais de 2.500 m² de área de lazer e uma proposta alinhada a diferentes formas de morar e ocupar um imóvel.
Ambientes destinados a lazer, atividade física, convivência e bem-estar compõem a estrutura do empreendimento.
Mercados residenciais consolidados e destinos turísticos da região a poucos minutos.
Av. Francisco Severiano dos Santos
Morar
Tipologias e infraestrutura condominial para diferentes perfis.
Moradia flexível
Parceria com a Housi para formatos contemporâneos de moradia.
Locação
Curta, média e longa duração.
Indicadores financeiros
| Custo total estimado de desenvolvimento | US$ 23.560.310,07 |
|---|---|
| Faixa de preço por m² | US$ 2.485 – US$ 3.455 |
| Projeção de valorização | 18% – 22% ao ano |
| Cronograma | 60 meses |
| Previsão de conclusão | Janeiro de 2031 |
| Área comercializável | aproximadamente 18.000 m² de área privativa |
| Unidades já negociadas | US$ 18.426.106,34 |
| Percentual informado de vendas já realizadas | 35,1% |
Taxa de conversão adotada no material financeiro: US$ 1 = R$ 5,21 · Dados do material financeiro do empreendimento, sujeitos a atualização.
Multifamily
Sete empreendimentos ainda sem comercialização iniciada, apresentados em clusters geográficos e com entregas escalonadas entre 2029 e 2040.
A barreira à compra no Brasil não é a parcela: é a entrada, de R$ 90 mil a R$ 100 mil, somada ao custo de financiamento — o que empurra demanda estrutural para a locação.
Classe de ativo em formação: menos de 1% da locação residencial é gerida profissionalmente e o retorno exigido está acima de mercados maduros.
24%
das famílias brasileiras moram de aluguel — eram 16% entre 2012 e 2014
<1%
dessa locação é gerida profissionalmente. Nos Estados Unidos, quase 50%
9–11%
yield on cost exigido de projetos multifamily no Brasil, contra 5,5–6% no Chile e 6–6,5% em EUA e Europa
12 anos
de renda familiar para comprar um apartamento de dois dormitórios em São Paulo — eram 7,5 anos em 2012
Fonte: Dados de mercado apresentados no GRI Brasil · setembro de 2026
A mesma pesquisa regional que dimensiona o público de locação do eixo Itapema–Porto Belo é o lastro de demanda do pipeline multifamily.
432.877 habitantes
Itapema + Balneário Camboriú + Porto Belo + Tijucas + Camboriú
34%
possuem renda familiar acima de R$ 10.000
50.751 famílias
estimativa considerando tamanho médio familiar de 2,9 pessoas
37%
declararam interesse em alugar imóvel nos próximos 24 meses
18.778 famílias
Público-alvo regional estimado pela pesquisa
Fonte: Pesquisa Datastore + Bach · 2024/2025
70 mil+
passageiros de cruzeiro na temporada 2024/2025
Fonte: ANTAQ / Governo de Porto Belo
+72,2%
crescimento populacional de Porto Belo entre 2010 e 2022
Fonte: IBGE · Censo 2022
Como o investidor é remunerado. Dois caminhos, sem hierarquia entre eles.
O parceiro financia a construção e passa a receber um percentual da receita de locação do ativo.
O parceiro financia a construção e é remunerado durante um período definido, contado a partir do início da rentabilidade do ativo.
Percentuais, prazos e garantias são definidos por projeto.
De metro quadrado vendido a fluxo de caixa recorrente.
A incorporação tradicional entrega uma vez: constrói, vende, encerra. O modelo multifamily inverte isso. O ativo permanece com um proprietário único, é operado profissionalmente e passa a gerar receita mensal de locação — com reajuste anual e crescimento real acima da inflação.
Para o investidor, a diferença está no que se adquire. Não é uma unidade. É uma participação em um fluxo de renda recorrente, com um operador responsável pela ocupação, pela precificação e pela experiência do morador — e com liquidez de saída via fundo, venda do ativo integral ou pulverização.
O litoral tem estação. O ativo não pode ter.
Um empreendimento desenhado para um único formato de locação carrega ociosidade estrutural fora da temporada. O modelo é agnóstico à duração: todas as unidades ficam disponíveis para locação curta, intermediária e longa, e a estratégia de precificação define o mix a cada mês.
Na alta temporada, a diária captura o pico. Fora dela, o contrato mensal sustenta a ocupação. O investidor não compra uma aposta em temporada — compra um fluxo com um piso contratado de locação longa, definido antes de a operação começar.
R$ 618
diária média em Florianópolis em 2024 — a segunda maior do Brasil, atrás apenas do Rio de Janeiro
Fonte: Noctua · Lighthouse · 2025
R$ 25 bi
faturamento anual do mercado brasileiro de locação por temporada, com mais de 588 mil propriedades
Fonte: Noctua · Lighthouse · 2025
3 durações
curta, intermediária e longa na mesma unidade — quem decide o mix é a precificação, não o projeto
Fonte: GRI Brasil · set 2026
Dimensione a receita de locação do pipeline por cluster, ajustando as premissas de pacote, ocupação e área privativa.
Acima do alvo institucional de 200 unidades
Receita bruta de pacote, no regime estabilizado. Não representa resultado operacional líquido: condomínio, IPTU e despesas do proprietário são definidos por projeto. A eficiência de 51% é a razão entre área privativa e área total do Breeze Towers (18.000 m² de 35.468,70 m²) e serve como referência ajustável. Escala operacional de referência: 175 unidades como piso e 200 como alvo, conforme prática de gestores institucionais de locação residencial.
Ajuste tipologia, pacote de locação e ocupação para dimensionar a receita de uma unidade do pipeline.
Pacote de locação é o valor cheio pago pelo morador — aluguel, condomínio, internet e demais itens inclusos. O valor inicial de R$ 112/m² reflete a prática atual da Bach Inc. Os campos são editáveis para que o investidor teste as próprias premissas. Rentabilidade sobre o investimento é definida por projeto.
Os projetos são apresentados em clusters geográficos. Um operador profissional dilui equipe, manutenção, front desk, contratos de serviço e operação de locação entre prédios próximos: quanto mais próximos, maior a diluição.
Itapema, SC
Os três estão em ruas vizinhas (Rua 434 e Rua 444), o que permite operação compartilhada de fato.
Próximo à BR-101, a 750 m do mar, cinco apartamentos por andar, 654,64 m² de área de lazer.
Porto Belo, SC
Mesma cidade, bairros distintos (Vila Nova e Pereque).
Tijucas, SC
Ativo único com escala institucional própria — não depende de cluster.
O pipeline tem entregas escalonadas entre 2029 e 2040. A estrutura de capital é definida por projeto ou por onda, e não exige comprometimento com o pipeline integral.
Onda 1 · 2029–2033
434 Street e Marina View
402 unidades
VGV R$ 582.000.000
Onda 2 · 2034–2036
Arbo Home, Vert e One Vila Nova
262 unidades
VGV R$ 199.000.000
Onda 3 · 2039–2040
Aura Home e Bosque Estaleiro
215 unidades
VGV R$ 224.500.000
Construímos oportunidades.
Construímos liberdade.
Construímos futuros.
A Bach Inc. desenvolve empreendimentos orientados ao wellness, incorporando qualidade de vida, tecnologia, sustentabilidade e eficiência aos seus projetos.
Processos de gestão, qualidade e conformidade fazem parte da atuação apresentada pela incorporadora.
Certificações e reconhecimentos apresentados pela Bach Inc.
O futuro é agora.
Financiamento de obra do Breeze Towers ou parceria no pipeline multifamily: converse diretamente com a equipe responsável para entender estágio, formatos e próximos passos.
Atendimento direto pela equipe Bach Inc.
