Bach Inc. · Santa Catarina, Brasil · IPS Dubai 2026
Bach Inc. desarrolla proyectos en el litoral norte de Santa Catarina. Presentamos dos frentes distintas: el Breeze Towers, en comercialización en Porto Belo, y un pipeline multifamily de siete proyectos concebidos para renta de alquiler.
Portafolio de 8 proyectos · 1.254 unidades · VGV R$ 1,2835 mil millones.
Oportunidades
En comercialización · 35,1% vendido
Pipeline · prelanzamiento
Sur de Brasil
En el litoral norte de Santa Catarina, Itapema y Balneário Camboriú están entre los mercados residenciales de mayor valor medio de Brasil. Porto Belo, ubicada junto a Itapema y cerca de Balneário Camboriú, comienza a ganar escala dentro de ese mismo eje regional.
Balneário Camboriú
Mercado residencial consolidado
Itapema
Entre los mayores valores medios residenciales del país
Porto Belo
Nuevo eje de crecimiento inmobiliario
Benchmark regional
Itapema
R$ 15.327/m²
Valor medio residencial.
Balneário Camboriú
R$ 15.228/m²
Valor medio residencial.
Los dos mercados ayudan a dimensionar el nivel residencial del eje regional en el que Porto Belo está inserida.
Fonte: Índice FipeZAP / DataZAP · Junio de 2026
R$ 10,2 mil millones
VGV del mercado inmobiliario de Porto Belo en 2024.
10.912
unidades lanzadas
9.107
unidades comercializadas
De las 10.912 unidades lanzadas en el período, 9.107 fueron comercializadas.
Fonte: ABRAINC · 2024
+72,2%
El crecimiento poblacional amplía la demanda estructural por vivienda, servicios e infraestructura.
Fonte: IBGE · Censo 2022
70 MIL+
El flujo turístico amplía la circulación de visitantes en la ciudad y el contexto para alquileres de temporada corta.
Fonte: ANTAQ / Gobierno de Porto Belo
Una encuesta regional realizada por Datastore en conjunto con Bach ayuda a dimensionar el público potencial para inmuebles destinados al alquiler.
432.877 habitantes
Itapema + Balneário Camboriú + Porto Belo + Tijucas + Camboriú
34%
poseen renta familiar superior a R$ 10.000
50.751 familias
estimación considerando tamaño medio familiar de 2,9 personas
37%
declararon interés en alquilar un inmueble en los próximos 24 meses
18.778 familias
Público objetivo regional estimado por la encuesta
Resultado derivado de la población regional, franja de renta e intención declarada de alquiler en los próximos 24 meses.
Fonte: Encuesta Datastore + Bach · 2024/2025
R$ 12 mil millones
Proyectos de esa escala contribuyen a cambios en la infraestructura, ocupación urbana y dinámica inmobiliaria de la ciudad.
Fonte: Masterplan Porto Belo / VivaPark · 2025/2026
Breeze Towers
En Porto Belo, el Breeze Towers reúne diferentes tipologías, más de 2.500 m² de área de ocio y una propuesta alineada a diferentes formas de vivir y ocupar un inmueble.
Ambientes destinados a ocio, actividad física, convivencia y bienestar componen la estructura del proyecto.
Mercados residenciales consolidados y destinos turísticos de la región a pocos minutos.
Av. Francisco Severiano dos Santos
Vivir
Tipologías e infraestructura condominial para distintos perfiles.
Vivienda flexible
Alianza con Housi para formatos contemporáneos de vivienda.
Alquiler
Corta, media y larga duración.
Indicadores financieros
| Costo total estimado de desarrollo | US$ 23.560.310,07 |
|---|---|
| Rango de precio por m² | US$ 2.485 – US$ 3.455 |
| Proyección de valorización | 18% – 22% al año |
| Cronograma | 60 meses |
| Previsión de conclusión | Enero de 2031 |
| Área comercializable | aproximadamente 18.000 m² de área privativa |
| Unidades ya negociadas | US$ 18.426.106,34 |
| Porcentaje informado de ventas ya realizadas | 35,1% |
Tasa de conversión adoptada en el material financiero: US$ 1 = R$ 5,21 · Datos presentados con base en el material financiero disponibilizado para el proyecto y sujetos a actualización.
Multifamily
Siete proyectos aún sin comercialización iniciada, presentados en clústeres geográficos y con entregas escalonadas entre 2029 y 2040.
La barrera a la compra en Brasil no es la cuota: es la entrada, de R$ 90 mil a R$ 100 mil, más el costo de financiamiento — eso empuja demanda estructural al alquiler.
Clase de activo en formación: menos del 1% del alquiler residencial es gestionado profesionalmente y el retorno exigido supera al de mercados maduros.
24%
de las familias brasileñas viven de alquiler — eran 16% entre 2012 y 2014
<1%
de ese alquiler es gestionado profesionalmente. En Estados Unidos, casi 50%
9–11%
yield on cost exigido de proyectos multifamily en Brasil, contra 5,5–6% en Chile y 6–6,5% en EE. UU. y Europa
12 años
de renta familiar para comprar un apartamento de dos dormitorios en São Paulo — eran 7,5 años en 2012
Fuente: Datos de mercado presentados en el GRI Brasil · septiembre de 2026
La misma encuesta regional que dimensiona el público de alquiler del eje Itapema–Porto Belo es el respaldo de demanda del pipeline multifamily.
432.877 habitantes
Itapema + Balneário Camboriú + Porto Belo + Tijucas + Camboriú
34%
poseen renta familiar superior a R$ 10.000
50.751 familias
estimación considerando tamaño medio familiar de 2,9 personas
37%
declararon interés en alquilar un inmueble en los próximos 24 meses
18.778 familias
Público objetivo regional estimado por la encuesta
Fuente: Encuesta Datastore + Bach · 2024/2025
70 mil+
pasajeros de crucero en la temporada 2024/2025
Fuente: ANTAQ / Gobierno de Porto Belo
+72,2%
crecimiento poblacional de Porto Belo entre 2010 y 2022
Fuente: IBGE · Censo 2022
Cómo se remunera al inversor. Dos caminos, sin jerarquía entre ellos.
El socio financia la construcción y pasa a recibir un porcentaje del ingreso de alquiler del activo.
El socio financia la construcción y es remunerado durante un período definido, contado a partir del inicio de la rentabilidad del activo.
Porcentajes, plazos y garantías se definen por proyecto.
De metro cuadrado vendido a flujo de caja recurrente.
La promoción tradicional entrega una vez: construye, vende, cierra. El modelo multifamily invierte eso. El activo permanece con un propietario único, es operado profesionalmente y pasa a generar ingreso mensual de alquiler — con reajuste anual y crecimiento real por encima de la inflación.
Para el inversor, la diferencia está en lo que se adquiere. No es una unidad. Es una participación en un flujo de renta recurrente, con un operador responsable de la ocupación, la fijación de precios y la experiencia del residente — y con liquidez de salida vía fondo, venta del activo integral o pulverización.
El litoral tiene estación. El activo no puede tenerla.
Un proyecto diseñado para un único formato de alquiler carga ociosidad estructural fuera de temporada. El modelo es agnóstico a la duración: todas las unidades quedan disponibles para alquiler corto, intermedio y largo, y la estrategia de fijación de precios define el mix cada mes.
En temporada alta, la tarifa diaria captura el pico. Fuera de ella, el contrato mensual sostiene la ocupación. El inversor no compra una apuesta en temporada — compra un flujo con un piso contratado de alquiler largo, definido antes de que la operación comience.
R$ 618
tarifa diaria media en Florianópolis en 2024 — la segunda mayor de Brasil, detrás solo de Río de Janeiro
Fuente: Noctua · Lighthouse · 2025
R$ 25 mil millones
facturación anual del mercado brasileño de alquiler por temporada, con más de 588 mil propiedades
Fuente: Noctua · Lighthouse · 2025
3 duraciones
corta, intermedia y larga en la misma unidad — quien decide el mix es la fijación de precios, no el proyecto
Fuente: GRI Brasil · sept 2026
Dimensione el ingreso de alquiler del pipeline por clúster, ajustando las premisas de paquete, ocupación y área privativa.
Por encima del objetivo institucional de 200 unidades
Ingreso bruto de paquete, en régimen estabilizado. No representa resultado operativo neto: condominio, IPTU y gastos del propietario se definen por proyecto. La eficiencia de 51% es la razón entre área privativa y área total del Breeze Towers (18.000 m² de 35.468,70 m²) y sirve como referencia ajustable. Escala operacional de referencia: 175 unidades como piso y 200 como objetivo, conforme práctica de gestores institucionales de alquiler residencial.
Ajuste tipología, paquete de alquiler y ocupación para dimensionar el ingreso de una unidad del pipeline.
Paquete de alquiler es el valor total pagado por el residente — alquiler, condominio, internet y demás ítems incluidos. El valor inicial de R$ 112/m² refleja la práctica actual de Bach Inc. Los campos son editables para que el inversor pruebe sus propias premisas. La rentabilidad sobre la inversión se define por proyecto.
Los proyectos se presentan en clústeres geográficos. Un operador profesional diluye equipo, mantenimiento, front desk, contratos de servicio y operación de alquiler entre edificios cercanos: cuanto más próximos, mayor la dilución.
Itapema, SC
Los tres están en calles vecinas (Rua 434 y Rua 444), lo que permite operación compartida de hecho.
Cerca de la BR-101, a 750 m del mar, cinco apartamentos por planta, 654,64 m² de área de ocio.
Porto Belo, SC
Misma ciudad, barrios distintos (Vila Nova y Pereque).
Tijucas, SC
Activo único con escala institucional propia — no depende de clúster.
El pipeline tiene entregas escalonadas entre 2029 y 2040. La estructura de capital se define por proyecto o por ola, y no exige compromiso con el pipeline integral.
Ola 1 · 2029–2033
434 Street y Marina View
402 unidades
VGV R$ 582.000.000
Ola 2 · 2034–2036
Arbo Home, Vert y One Vila Nova
262 unidades
VGV R$ 199.000.000
Ola 3 · 2039–2040
Aura Home y Bosque Estaleiro
215 unidades
VGV R$ 224.500.000
Construimos oportunidades.
Construimos libertad.
Construimos futuros.
Bach Inc. desarrolla proyectos orientados al wellness, incorporando calidad de vida, tecnología, sostenibilidad y eficiencia a sus proyectos.
Procesos de gestión, calidad y conformidad forman parte de la actuación presentada por la desarrolladora.
Certificaciones y reconocimientos presentados por Bach Inc.
El futuro es ahora.
Financiamiento de obra del Breeze Towers o asociación en el pipeline multifamily: converse directamente con el equipo responsable para entender etapa, formatos y próximos pasos.
Atención directa por el equipo Bach Inc.
